自房地產(chǎn)進入市場直到現(xiàn)在，大部分的法規(guī)和實際銷售以及物業(yè)收費標準等都以建筑面積作為計量單位。

　　國務院1998年7月出臺了行政法規(guī)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，該《條例》第28條規(guī)定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。”雖未規(guī)定商品房以何種方式計價，但第一次也是惟一一次明確規(guī)定了銷售合同要載明使用面積。兩年多來，這項法規(guī)在許多地方并未得到執(zhí)行。如北京市，2000年共銷售商品住宅9.9萬多套，共計898.2萬平方米，在使用的由管理部門提供的幾種格式合同中，絕大多數(shù)沒有載明使用面積。

　　在此之前，并沒有法規(guī)對使用面積作出規(guī)定。早在1982年11月，國家經(jīng)委頒布的《建筑面積計算規(guī)則》，就已對房地產(chǎn)建筑面積作了明確的界定，其中并無使用面積的計算規(guī)則。1992年7 月1 日施行又經(jīng)北京市人民政府第12號令修改的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》也規(guī)定，商品住房實際售價以建筑面積計算。1998年5月，北京市房屋土地管理局《關于加快辦理出售公有住房權屬審查、面積測算、買賣過戶、登記發(fā)證手續(xù)有關問題的通知》中同樣采用了建筑面積作為計量單位。1995年建設部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)第三條規(guī)定： 商品房銷售以建筑面積為計算單位。建筑面積應按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。在北京市有關部門 1998年12月11日(京房地權字1285號)和2000年9月?lián)�此發(fā)布實施的該分攤規(guī)則的暫行規(guī)定中規(guī)定：商品房建筑面積應按國家現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。其中雖然也規(guī)定了住宅套內(nèi)的使用面積，但只是在計算套內(nèi)建筑面積時才用到使用面積這一概念及計算方法，并沒改變銷售面積以建筑面積計算的規(guī)定。

　　在此之后，今年6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》采用了多種計價方式，即按套計價、按套內(nèi)建筑面積計價和按建筑面積計價(第18條)，但也未明確采用按使用面積計價。

　　從上述法規(guī)可以看出：在1998年7月以前，沒有一個法規(guī)規(guī)定商品房銷售應在合同中約定使用面積，在此之后，也沒有法規(guī)對此作出相應規(guī)定，相反，倒有很多法規(guī)都以建筑面積作為計算單位。在實際操作中，即使采用使用面積作為計算單位，也只能作為輔助手段，因為購房者還要分攤共用建筑面積及墻體建筑面積，開發(fā)商如加大分攤面積購房者的實際使用率仍會降低，如縮小分攤面積又可能影響購房者的使用功能。

　　合同示范文本也未采用使用面積

　　根據(jù)1994年發(fā)布的《北京市外銷商品房管理規(guī)定》，北京市外銷商品房的預售、銷售，買賣雙方均須簽訂由北京市房地局統(tǒng)一印制的《外銷商品房預售契約》或買賣契約，這一格式合同一直沿用。去年9月，建設部和國家工商局再次發(fā)布推行新的合同示范文本，11月30日，北京市國土資源和房屋管理局據(jù)此發(fā)出《關于使用房屋買賣合同有關問題的通知》，規(guī)定《商品房買賣合同》由市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一監(jiān)制，從 12月1日起在全市使用。即日起不再印制《北京市內(nèi)銷商品房預售契約》、《北京市外銷商品房預售契約》和《北京市經(jīng)濟適用住房預售合同》三種契約文本。在此之前買賣雙方已簽訂的三種契約文本(含已經(jīng)辦理預售預購登記的)不再換簽新的買賣合同。

　　無論是新的合同文本還是原北京市房地局印制的內(nèi)外銷商品房預售契約，都只有建筑面積的字樣，沒有使用面積一詞。與原來的內(nèi)外銷商品房預售契約不同的是，新合同示范文本提供了三種建筑面積計算方式，同時對原來沒有明確、需經(jīng)當事人協(xié)商同意的產(chǎn)權登記的建筑面積即實測建筑面積與暫測建筑面積之間的面積誤差作了3%的明確規(guī)定。

　　在此之前，由于對面積誤差沒有作具體規(guī)定，因而實際銷售中就出現(xiàn)了各種各樣的約定，新合同示范文本對此并無進行調(diào)整的法律義務，有關專家認為，只要雙方當初在訂立合同時是平等、自愿、協(xié)商一致同意的，反映了當事人的真實意愿，有關雙方就有履行合同約定的義務。