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| 房產(chǎn)稅首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 官方解釋與市場(chǎng)表現(xiàn)相矛盾 |
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作者：房地產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.coinwram.com
時(shí)間：2010/8/13 14:42:00 |
華夏時(shí)報(bào)
房產(chǎn)稅收入增速6月份由正轉(zhuǎn)負(fù)——在上半年主體稅種一片回升向好之中，這一現(xiàn)象顯得格外詭異。
根據(jù)財(cái)政部日前發(fā)布的上半年稅收形勢(shì)分析，1-6月，我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入457.8億元，雖然同比增長(zhǎng)7.6%，但其增速逐月放緩，6月份更是由正轉(zhuǎn)負(fù)。
這里所說(shuō)的房產(chǎn)稅是指現(xiàn)行房產(chǎn)稅，其稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額。根據(jù)財(cái)政部的分析，房產(chǎn)稅收入增速放緩并且由正轉(zhuǎn)負(fù)的主要原因，是今年以來(lái)商業(yè)用房需求持續(xù)減少，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等商業(yè)用房市場(chǎng)相對(duì)冷淡。
但是，在《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪中，多家商業(yè)地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)反映的情況并非如此。接受本報(bào)記者采訪的多家中介機(jī)構(gòu)均表示，今年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)出租率和租金都有所提高，并不存在所謂的市場(chǎng)冷淡。
我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴本報(bào)記者，據(jù)他了解，去年四季度以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)租售情況相比上年都在回暖。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓接受采訪時(shí)則表示，房產(chǎn)稅稅源是經(jīng)營(yíng)性用房的原值和出租房屋租金，原值應(yīng)該不會(huì)有變化，起碼不會(huì)為負(fù)數(shù)，6月份房產(chǎn)稅收入由正轉(zhuǎn)負(fù)，只能是房屋租金下降。
對(duì)于財(cái)政部的分析和市場(chǎng)的表現(xiàn)相矛盾的現(xiàn)象，劉桓表示現(xiàn)在他無(wú)法解釋，仍需進(jìn)一步觀察分析。中國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁李明俊認(rèn)為，房產(chǎn)稅增速放緩的現(xiàn)象，可能是今年稅收征管前松后緊造成的。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅增速放緩，反映的是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。
商業(yè)地產(chǎn)回暖還是趨冷？
對(duì)于所謂房產(chǎn)稅減少反映出的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡的說(shuō)法，位于北京CBD地區(qū)的信義房屋建國(guó)路二店工作人員姚卉不能理解。在她看來(lái)，現(xiàn)在國(guó)家政策特別好，正是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的好時(shí)機(jī)，同時(shí)經(jīng)她租售的商用房產(chǎn)租售價(jià)格都出現(xiàn)了上漲。
胡景暉的判斷也與姚卉相同。他接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，由于金融危機(jī)的影響，2009年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域事實(shí)上處于低谷，租金也有所下降。但是由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，2009年四季度開(kāi)始，寫(xiě)字樓和商鋪的租金開(kāi)始回升，今年上半年商業(yè)地產(chǎn)的租賃實(shí)際上處于上升的態(tài)勢(shì)。
高力國(guó)際商業(yè)部董事周曉駿驊則從他熟悉的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析了租金上漲的態(tài)勢(shì)。他告訴本報(bào)記者，由于受國(guó)際金融危機(jī)影響，2008年三四季度到2009年，很多跨國(guó)公司處于相對(duì)保守階段。反映到北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，就是由于一些外資企業(yè)開(kāi)始收縮，寫(xiě)字樓租金下降，空置率上升。但是，這種情況在2010年出現(xiàn)了變化。國(guó)際金融危機(jī)過(guò)后，經(jīng)濟(jì)回暖，北京的寫(xiě)字樓租金和出租率都有所提高�！熬捅本┑膶�(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，相比2009年絕對(duì)不存在冷淡的跡象。”周曉駿驊肯定地表示。
高力國(guó)際的一份分析報(bào)告也印證了這一判斷。該報(bào)告顯示，在商鋪市場(chǎng)上，來(lái)自海外及國(guó)內(nèi)零售商逐步回升的需求，連同零售市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒，在過(guò)去兩個(gè)季度中累積并于2010年第二季度得以充分體現(xiàn)。第二季度，北京的商鋪市場(chǎng)總體空置率按季、按年計(jì)算均出現(xiàn)下降，同時(shí)季內(nèi)新入市的購(gòu)物中心紛紛以高入駐率開(kāi)業(yè)。
這份報(bào)告指出：“這自2009年第一季度以來(lái)較為罕見(jiàn)�！眻�(bào)告顯示，北京中高端購(gòu)物中心首層平均固定租金季內(nèi)環(huán)比上漲2.8%，同比則上漲5.8%。
與此同時(shí)，北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)空置率下降、租金上漲的態(tài)勢(shì)。鑒于需求的持續(xù)回升，許多業(yè)主開(kāi)始調(diào)整租賃策略，將側(cè)重點(diǎn)由維持入駐率轉(zhuǎn)向優(yōu)化租戶質(zhì)量和最大化租金收入。該報(bào)告顯示，整體市場(chǎng)中超過(guò)四分之一的業(yè)主在季內(nèi)提高了租金報(bào)價(jià)。
高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)還顯示，不僅僅是北京地區(qū)，上海、廣州、深圳、成都等地的商用房租賃市場(chǎng)二季度均出現(xiàn)了租金上漲、空置率下降的局面。
征管前緊后松？
主要城市商用房空置率下降、租金上漲的局面，顯然不能夠支持“房產(chǎn)稅收入由升轉(zhuǎn)降”、“商業(yè)用房需求持續(xù)減少，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等商業(yè)用房市場(chǎng)相對(duì)冷淡”的結(jié)論。
對(duì)于造成房產(chǎn)稅收入和主要城市商用房市場(chǎng)表現(xiàn)脫節(jié)甚至矛盾的原因，本報(bào)記者私下咨詢財(cái)政部有關(guān)人士，得到的解釋則是，財(cái)政部相關(guān)分析數(shù)據(jù)有著多種渠道的信息來(lái)源，也許北京甚至主要城市的數(shù)據(jù)不具有代表性。
長(zhǎng)期從事稅收籌劃工作的李明俊則猜測(cè)這很可能是稅收征管層面的原因。此前由于財(cái)政收入增速放緩，收入壓力大，國(guó)稅總局曾多次下文加強(qiáng)征管。今年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，稅收和財(cái)政收入增幅大漲，稅收壓力減小，征管力度可能出現(xiàn)前緊后松，因而造成房產(chǎn)稅收入增長(zhǎng)的變化。
另一個(gè)可能的原因則是，今年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，一些地產(chǎn)商變出租為出售，而按照房產(chǎn)原值征收的房產(chǎn)稅比按照租金征收的稅額要少。但是，作為現(xiàn)行稅制中的一個(gè)小稅種，一些企業(yè)的行為改變房產(chǎn)稅收入的可能性也不大，李明俊告訴本報(bào)記者，他更傾向于是征管手段的變化造成了房產(chǎn)稅稅收的變化。
劉桓則表示，房產(chǎn)原值一般不變，如果不能證明租金下降，他很難解釋房產(chǎn)稅收入增速由正轉(zhuǎn)負(fù)的原因。不過(guò)，也許正如財(cái)政部分析所指，確實(shí)出現(xiàn)了商業(yè)用房需求持續(xù)減少,辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等商業(yè)用房市場(chǎng)相對(duì)冷淡的情況。
如果的確如此，這一稅收分析中的小數(shù)據(jù)更值得關(guān)注。用胡景暉的話解釋，近來(lái)經(jīng)濟(jì)增速放緩的呼聲又起，而房產(chǎn)稅增速的變化恐怕是宏觀經(jīng)濟(jì)變化在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的提前體現(xiàn)。事實(shí)上，從近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的確比較一致，也許這正是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的反映。
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