房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定若干問(wèn)題探討
    作者：曾清輝發(fā)布時(shí)間：2009-08-21
    房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定是指在訴訟活動(dòng)中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)的專門(mén)知識(shí)和技能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估并出具報(bào)告的活動(dòng)。當(dāng)前，各類經(jīng)濟(jì)糾紛、法院執(zhí)行等各類案件中大量涉及到房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題，都需要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定。而在這些案件中，涉案房地產(chǎn)價(jià)格一般都是訴訟各方最為關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，這使得房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定工作難度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型的房地產(chǎn)估價(jià)。以下就房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定工作中常見(jiàn)問(wèn)題提出建議供各位同行參考
    首先，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師估算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。由此可見(jiàn)，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師除遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)、確定抵債協(xié)議金額、延遲履行的執(zhí)行等目的服務(wù)。
    第二，由其特殊性決定房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的嚴(yán)肅性，從前期現(xiàn)場(chǎng)勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽。評(píng)估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。比如當(dāng)法院通過(guò)搖號(hào)確定評(píng)估公司后，評(píng)估公司沒(méi)有特殊原因應(yīng)該立即承接業(yè)務(wù)，并在工作中與委托法院保持聯(lián)系，在合理時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估工作；同一項(xiàng)目盡量不更換估價(jià)師，保證評(píng)估工作的連貫。
    另外，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)估價(jià)人員一定要認(rèn)真對(duì)待，嚴(yán)格按照估價(jià)程序作業(yè)。如最基本的應(yīng)按照約定準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時(shí)，應(yīng)及時(shí)與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問(wèn)題；現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評(píng)現(xiàn)象；評(píng)估公司最好派兩名估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，并保證現(xiàn)場(chǎng)勘查人員與評(píng)估報(bào)告的簽字估價(jià)師一致。
    第三，關(guān)于評(píng)估報(bào)告的具體內(nèi)容，是雙方當(dāng)事人最關(guān)注的部分。評(píng)估公司出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)語(yǔ)言清晰明確，沒(méi)有錯(cuò)別字；評(píng)估依據(jù)充分，提供對(duì)委托方有價(jià)值的參考信息；價(jià)格內(nèi)涵準(zhǔn)確；最終價(jià)格水平客觀合理；報(bào)告附件全面，所附照片應(yīng)為彩色；另外報(bào)告中注明的提交報(bào)告時(shí)間應(yīng)與實(shí)際交付報(bào)告時(shí)間一致。
    第四，評(píng)估機(jī)構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評(píng)估公司持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部門(mén)落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門(mén)不對(duì)評(píng)估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定工作帶來(lái)不便。如果北京高級(jí)人民法院能與市一級(jí)的房屋、土地行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)這項(xiàng)工作，具體操作仍由評(píng)估公司來(lái)做，權(quán)屬認(rèn)定工作將更為順暢。
    第五，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，其鑒定全過(guò)程可分為接受鑒定委托、收取鑒定費(fèi)用、實(shí)施鑒定過(guò)程、得出鑒定結(jié)論、鑒定結(jié)論質(zhì)證、鑒定結(jié)論復(fù)核六個(gè)階段。
    1、接受鑒定委托
    估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托需慎重，需事先評(píng)估鑒定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殍b定一般是在雙方當(dāng)事人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)以及司法機(jī)關(guān)難以判斷時(shí)才需作出的。鑒定機(jī)構(gòu)需在了解案情的基礎(chǔ)上初步評(píng)估鑒定風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)自身的獨(dú)立性及能力考慮是否接受該委托；然后與法院等委托機(jī)關(guān)簽訂業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，需對(duì)委托方、當(dāng)事人、鑒定機(jī)構(gòu)等各自應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)予以明確。
    2、收取鑒定費(fèi)用
    估價(jià)機(jī)構(gòu)承接抵押或咨詢等評(píng)估業(yè)務(wù)，一般習(xí)慣于先出報(bào)告后收費(fèi)。但在房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定過(guò)程中，為避免因當(dāng)事人對(duì)鑒定結(jié)論或案件判決不滿意拒交評(píng)估費(fèi)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在鑒定工作開(kāi)始前收取鑒定費(fèi)。但對(duì)于貧困當(dāng)事人付費(fèi)的鑒定案件，估價(jià)機(jī)構(gòu)也要建立“鑒定救濟(jì)”制度，免除委托當(dāng)事人的全部或部分鑒定費(fèi)，承擔(dān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的社會(huì)責(zé)任。
    3、實(shí)施鑒定過(guò)程
    實(shí)質(zhì)上就是收集鑒定證據(jù)和進(jìn)行估價(jià)測(cè)算的過(guò)程，是鑒定工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。估價(jià)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)后，組建鑒定項(xiàng)目小組，各成員在充分了解案情的基礎(chǔ)上，根據(jù)鑒定要求，結(jié)合案件本身進(jìn)行分析，并進(jìn)行仔細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查工作，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，進(jìn)行分析和測(cè)算。若根據(jù)現(xiàn)有資料不能形成結(jié)論而需向當(dāng)事人補(bǔ)充證據(jù)時(shí)，需按法定程序辦理，即通過(guò)法院或仲裁機(jī)構(gòu)向當(dāng)事人取證，保證收集證據(jù)的公正和真實(shí)；最后獲得充分、適當(dāng)?shù)蔫b定證據(jù)，并得出令人信服的鑒定結(jié)論。在鑒定過(guò)程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)要注意規(guī)范實(shí)施鑒定時(shí)限和完善鑒定質(zhì)量保證制度，在保證鑒定質(zhì)量的基礎(chǔ)前提下，及時(shí)完成鑒定工作，避免鑒定過(guò)程久拖不決。