隨著房地產(chǎn)二級住房市場的不斷活躍，賣舊買新已經(jīng)成為不少人改善住房條件、提高生活質量的重要途徑。其中所謂的“舊”，主要指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價或者標準價（含標準價優(yōu)惠辦法）購買的公有住房，其中包括安居工程住房和集資合作建設的住房。這樣的房屋能否上市，長期以來一直受到人們的質疑，隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善，各項法規(guī)政策的不斷出臺，公有住房也在大勢所趨之下被推向了市場。作為房地產(chǎn)專業(yè)的律師，我們主要針對實踐中遇到的焦點問題作如下的說明：

一、已購公房上市交易的條件

已經(jīng)領取了房屋所有權證書的已購公有住房即可以上市出售，不受購買居住年限的限制。根據(jù)一九九九年五月一日起施行的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第六條的規(guī)定：“已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所有權人要求將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，應當向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交下列材料：（一）職工已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表；（二）房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產(chǎn)權證書；（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；（四）同住成年人同意上市出售的書面意見；（五）個人擁有部分產(chǎn)權的住房，還應當提供原產(chǎn)權單位在同等條件下，保留或者放棄優(yōu)先購買權的書面意見。”

二、不允許上市出售的八種情況

　 已取得合法產(chǎn)權證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；（二）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；（三）處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；（四）產(chǎn)權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；（六）上市出售后形成新的住房困難的；（七）擅自改變房屋使用性質的；（八）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

三、個人出售已購公有住房應當繳納的稅費

關于稅費的收取各地均有不同的規(guī)定。根據(jù)《西安市已購公有住房上市出售管理暫行辦法》已購公有住房上市出售成交后的收益，應按規(guī)定繳納稅費。已購公有住房按規(guī)定上市出售后，由購房人繳納成交價格2％的土地收益；已購公有住房出售前原產(chǎn)權屬行政機關的，土地收益全額上交財政；屬事業(yè)單位的，土地收益按財政撥款比例上交財政；屬企業(yè)的土地收益全額退還企業(yè)。購買的公有住房按規(guī)定交易時，實行成交價格申報制。買賣雙方要如實申報成交價格。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)，并按有關規(guī)定繳納評估費，由買賣雙方各支付50％。

綜合以上論述，已購公有住房上市交易已經(jīng)成為不爭的事實，只是在具體的操作過程中比商品房的交易更為繁瑣和復雜，這不僅需要法律規(guī)范不斷的作出具體的指導和規(guī)定，更需要法律工作者們不斷的實踐和總結，這也是我們所期待的。