近日，廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院對(duì)一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件進(jìn)行一審宣判，判決駁回原告勞某要求被告佛山市瀾石房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司退還其多收的房款41792元及利息的訴訟請(qǐng)求。

　　1994年，被告與第三人佛山快滿房地產(chǎn)公司簽訂《合作經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議》，約定將其擁有使用權(quán)的54畝土地作價(jià)4860萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給快滿公司開(kāi)發(fā)“銀苑商住城”。事后，雙方一直未辦理過(guò)戶手續(xù)，上述樓盤(pán)卻仍以被告名義開(kāi)發(fā)。1998年8月至9月間，原告與第三人快滿公司先后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)臨時(shí)合同及商品房屋買(mǎi)賣(mài)合約各一份，約定原告以總價(jià)208959元購(gòu)買(mǎi)上述樓盤(pán)中總面積為99.16平方米的住宅一套。后原告依約支付了全部款項(xiàng)。同年8月28日，被告向原告出具了票面金額為167167元的購(gòu)房發(fā)票一張及金額為41792元的“水電道路綜合費(fèi)”收據(jù)一張。同年9月，為了辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)證，原告又與被告簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同一份，將房屋交易價(jià)格約定為167167元，并以該合同辦理了登記備案。今年3月，原告以被告在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同約定之外另收“水電道路綜合費(fèi)”的行為無(wú)效為由向法院起訴，要求被告退還上述綜合費(fèi)41792元及利息。

　　起訴后，被告以快滿公司為實(shí)際經(jīng)營(yíng)人為由申請(qǐng)追加其為第三人，法院審查后予以準(zhǔn)許。

　　庭審中，被告瀾石房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司及第三人快滿公司辯稱(chēng)，所謂“水電道路綜合費(fèi)”實(shí)際是原告所應(yīng)支付房?jī)r(jià)款的組成部分，并不存在價(jià)外收費(fèi)的問(wèn)題，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，盡管被告與第三人簽訂了合作經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議，但未辦理過(guò)戶手續(xù)，且銀苑商住城仍以被告名義開(kāi)發(fā)，故被告應(yīng)對(duì)訟爭(zhēng)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)承擔(dān)責(zé)任，其要求第三人承擔(dān)責(zé)任的主張，法院不予采納。該案被告以自己名義向原告開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票及收據(jù)的行為，應(yīng)視為對(duì)第三人與原告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)臨時(shí)合同及商品房屋買(mǎi)賣(mài)合約的效力追認(rèn)。上述合同是雙方在充分協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的，意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法有效。原告此時(shí)已明知房屋的實(shí)際交易價(jià)格應(yīng)為208959元，雙方也沒(méi)有調(diào)整上述房?jī)r(jià)的意思表示。事后，雙方為辦理房產(chǎn)證需要而補(bǔ)簽的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中故意調(diào)低房屋總價(jià)款的行為目的是為偷逃稅款，上述行為違反我國(guó)有關(guān)稅收管理法律法規(guī)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。被告未按照實(shí)際購(gòu)房全額開(kāi)具收入發(fā)票，而是將其中的41792元以“水電道路綜合費(fèi)”的方式另行開(kāi)具收據(jù)的行為亦屬于違法行為。該綜合費(fèi)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為原告應(yīng)支付房款的一部分，被告并不存在價(jià)外收費(fèi)的問(wèn)題，故原告的訴求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　游春亮 林勁標(biāo)

　　 法官點(diǎn)評(píng)

　　據(jù)本案審判長(zhǎng)余惠蘭介紹，所謂“黑白合同”，又稱(chēng)為“陰陽(yáng)合同”，是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方就同一房屋而簽訂數(shù)份不同交易價(jià)格的合同，即在交由房屋管理部門(mén)備案的“白”合同中約定了虛假的交易價(jià)格；而交易雙方私底下留存的“黑”合同中則約定了實(shí)際的房屋價(jià)格。這種現(xiàn)象多出現(xiàn)于二手房交易中，而像出現(xiàn)在本案中的新房交易則比較少見(jiàn)。

　　簽訂“黑白合同”一般方法和目的主要有兩種：一是在備案合同中調(diào)低實(shí)際交易價(jià)格以偷逃國(guó)家稅收；二是抬高房屋實(shí)際交易價(jià)格以換取更多的銀行貸款。簽訂該類(lèi)合同一般應(yīng)為無(wú)效，并可能使得消費(fèi)者處于高度的交易風(fēng)險(xiǎn)中，如一旦雙方對(duì)房屋實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生爭(zhēng)議或者有一方反悔時(shí)，極可能因舉證不能而遭受巨大損失。而一旦購(gòu)房者欲再行轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)則將遭遇更大的損失。同時(shí)，若有違反國(guó)家稅收管理法律法規(guī)的行為，還應(yīng)由行政機(jī)關(guān)給予相應(yīng)的處罰。